¿QUÉ DEBO SABER SOBRE LOS CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN?

¿QUÉ DEBO SABER SOBRE LOS CONTRATOS DE PRE-CONSTRUCCIÓN?

¿Cómo influyen las etapas en el precio?

Propiedades en planos o pre-construcción pasan por diferentes etapas. A medida que la construcción va avanzando los precios suelen ir incrementando al igual que los depósitos. Sin embargo, no todos los desarrollos tienen la misma estructura y muchos tienen incentivos o atractivos durante las diferentes etapas de la construcción

• 1era. etapa es conocida como “reserva” en la cual se manifiesta la intención de adquirir un “estilo” de unidad en un “rango de precio” y se reserva con sólo un 10%. 
• 2da. etapa es conocida como “contrato” en la cual se reserva una unidad específica con un precio específico. Con la firma de este contrato y un depósito equivalente al 20% comienzan a contar los 15 días de cancelación.
• 3era. etapa, conocida como “ground breaking”, en donde comienza la construcción y solicitan otro depósito.
• 4ta. etapa suele ser al alcanzar la mitad del edificio (sólo exteriores)
• 5ta. etapa suele ser al terminar el último piso (sólo exteriores)
• 6ta. etapa, es el cierre de la transacción.

Términos que debes conocer antes de comprar en pre-construcción  

1.-Contrato Unilateral 

El Developer (Desarrollador) es quien redacta el contrato y establece todas las reglas, el comprador no tiene derecho a hacer ningún cambio.

2.-Período de cancelación 

Dentro de este período (15 días a partir de la firma del contrato), el comprador tiene derecho (según la ley de La Florida) a cancelar el contrato si no está de acuerdo con alguna de las cláusulas del mismo, sin penalidad alguna.

3.-No es transferible 

El contrato se hacen a nombre del comprador o a nombre de una compañía donde este comprador es 100% dueño. La propiedad no se puede vender ni transferir a una tercera persona antes de finalizada la obra y ejecutada la escritura de la propiedad, a no ser que tenga el consentimiento del Developer (Desarrollador)

4.-Forma de pago 

En la mayoría de los proyectos se sigue un estándar de pagos, pudiendo ser diferentes en algunos desarrollos.

• 10% a la firma del contrato
• 10% entre los 60 -90 días después del primer depósito
• 10% al inicio de la construcción 
• 20% a mitad de la construcción del edificio (piso 30 si tiene 60 pisos)
• 50% el día de la escritura de la propiedad (día del cierre)

5.-Financiamiento sin contingencia 

Si para el pago final del proyecto el comprador solicitó un préstamo y éste no le es otorgado al momento del cierre, y no dispone del efectivo, el desarrollador tiene derecho a quedarse con el total del dinero entregado a la fecha. En la práctica el Desarrollor sugiere a diferentes prestamistas para facilitar este proceso.

6.-Incumplimiento de contrato por parte del Desarrollador

Si llegara a presentarse incumplimiento por parte del Developer (Desarrollador), este deberá notificar por escrito a los compradores, teniendo un plazo de 7 días para solucionarlo, de no cumplirse los compradores estarían en todo su derecho en reclamar su depósito con intereses. 

7.-Tiempo de entrega

Puede ser de 2 a 3 años si se firma el contrato de compra al inicio del proyecto, este tiempo puede ser menor dependiendo de la etapa en que se encuentra el proyecto en el momento de la compra. También influye, en el tiempo de entrega, los acabados con los que se entregan las unidades.

8.-Acabados

Es importante asegurarse de las condiciones de entrega ya que esto influye significativamente en la inversión final; sin embargo, el “standard” en el sur de la Florida es que los proyectos sean entregados, así:

• “Decorator ready”, lo que se conoce como “listo para decorar” y significa que lo entregan sin pisos y sin pintura. 
• equipados con equipos electrodomésticos
• equipados con gabinetes de cocina
• Baños completos con y sin pisos.

9.-¿Cómo estimar los costos de cierre al comprar una pre-construcción? 

Los gastos a pagarse en el momento que se realiza la escritura de la propiedad varían si la transacción es de contado o financiada: 

• De contado entre 3% y 4% del precio de compra:
• Developer’s Fee 1.75% a 2% 
• Contribución al condominio de 2 meses
• Estampillas de documentación en el traspaso
• Título de la póliza de seguros del propietario
• Otros costos de transferencia
• Financiado entre 6% y 7% del precio de compra:
• Developer’s Fee 1.75% a 2%
• Contribución al condominio de 2 meses
• Estampillas de documentación en el traspaso
• Tíulo de la póliza de seguros del propietario
• Registro y emisión de hipoteca
• Comisión del prestamista 
• Otros costos de transferencia

Preguntas Frecuentes

1. ¿Qué es un contrato de pre-construcción? Es un contrato que se firma entre el comprador y el desarrollador antes de que se inicie la construcción de una propiedad. Establece las condiciones de la compra, incluyendo el precio, los pagos, y los términos de entrega.

2. ¿Cuándo debería cancelar un contrato de pre-construcción? El periodo de cancelación es de 15 días a partir de la firma del contrato. Durante este tiempo, si no estás de acuerdo con alguna de las cláusulas, puedes cancelar el contrato sin ninguna penalidad.

3. ¿Es posible transferir un contrato de pre-construcción a otra persona? El contrato de pre-construcción generalmente no se puede transferir a una tercera persona antes de que se complete la construcción y se ejecute la escritura de la propiedad, a menos que tengas el consentimiento del desarrollador.

4. ¿Cómo se realiza el pago en un contrato de pre-construcción? El pago generalmente se distribuye en varias etapas, desde la firma del contrato hasta la finalización de la construcción. Los términos exactos pueden variar entre los diferentes proyectos y desarrolladores.

5. ¿Cómo se entrega la propiedad al finalizar la construcción? Los términos de entrega pueden variar, pero generalmente la propiedad se entrega "lista para decorar", lo que significa que no tiene pisos ni pintura. Los electrodomésticos y los gabinetes de cocina suelen estar incluidos, y los baños suelen estar completos, con o sin pisos.

Enrique Vicente Urdaneta

Asesor Inmobiliario  |  eXp Realty  |  EVU Luxury Homes

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Descargo de responsabilidad: La información presentada en este artículo pretende brindar una comprensión general del tema. Sin embargo, tenga en cuenta que soy un agente inmobiliario, no un abogado, contador, asesor fiscal o financiero. Este contenido no debe tomarse como asesoramiento legal, fiscal, contable o financiero. Las leyes y regulaciones relacionadas con este tema pueden ser complejas y cambiar o ampliar en el futuro. Por lo tanto, es crucial consultar con un profesional calificado, como un asesor financiero o fiscal especializado, antes de tomar cualquier decisión basada en esta información. Como agente de bienes raíces, puedo brindar varias opciones y orientación profesional relacionada con los aspectos inmobiliarios de su estrategia de inversión, y para asuntos relacionados con implicaciones fiscales, asuntos legales y planificación financiera, consulte con los profesionales apropiados y para ello cuento con aliados que puedo referir.